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REITs業(yè)務(wù)迎來(lái)風(fēng)口 基金子公司積極布局待突破

2018年05月21日 06:49    來(lái)源: 中國(guó)基金報(bào)     李滬生

  中國(guó)基金報(bào)記者 李滬生

  近年來(lái),監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)類(lèi)ABS產(chǎn)品的推進(jìn)加速。不少基金公司人士均表示,REITs將迎來(lái)巨大的政策紅利風(fēng)口,但公募開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)受限,基金子公司、專(zhuān)戶是基金公司拓展這片紅海的最佳突破口。

  REITs迎來(lái)風(fēng)口

  4月25日,《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》正式發(fā)布,該通知指出要加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),特別是長(zhǎng)期租賃,支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。其中,將重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行,以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

  據(jù)悉,監(jiān)管層已經(jīng)建立受理、審核和備案的綠色通道,給予住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目快速審核、快速通過(guò)以及發(fā)行優(yōu)先支持。同時(shí),對(duì)于已經(jīng)發(fā)行過(guò)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè),在從事承接相關(guān)地方住房租賃項(xiàng)目時(shí)監(jiān)管層將會(huì)給予優(yōu)先考慮,通過(guò)正向激勵(lì)手段,鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類(lèi)住房租賃產(chǎn)品。

  此外,對(duì)于這類(lèi)企業(yè)承接其他住房租賃項(xiàng)目,后續(xù)監(jiān)管層還將出臺(tái)一系列激勵(lì)細(xì)則。

  一時(shí)之間,REITs產(chǎn)品再度被推上了風(fēng)口。

  華創(chuàng)證券發(fā)布的2017年ABS市場(chǎng)報(bào)告顯示,在2017年企業(yè)ABS市場(chǎng),個(gè)人消費(fèi)貸款、信托受益權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)(REITs和CMBS)、融資租賃類(lèi)、應(yīng)收賬款和保理融資,為發(fā)行量前六的基礎(chǔ)資產(chǎn)類(lèi)型產(chǎn)品。

  據(jù)媒體報(bào)道,上交所在2018年座談會(huì)屢屢指出,將鼓勵(lì)央企等優(yōu)質(zhì)企業(yè)以?xún)?chǔ)架形式發(fā)行應(yīng)收賬款類(lèi)ABS,鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓類(lèi)ABS(具體形式可嘗試REITs、CMBS等方式),其中涉房類(lèi)ABS也得到了上交所的進(jìn)一步支持。涉房類(lèi)ABS包括購(gòu)房尾款A(yù)BS、棚改/保障房ABS、物業(yè)收費(fèi)收入ABS、租金收益權(quán)ABS、REITs和CMBS等。

  滬上一家基金子公司總經(jīng)理指出,今年應(yīng)收賬款類(lèi)ABS會(huì)成為涉房類(lèi)ABS業(yè)務(wù)的主流模式,畢竟長(zhǎng)租公寓的基礎(chǔ)資產(chǎn)仍比較少!胺较蚴谴_定的,包括CMBS、購(gòu)房尾款、物業(yè)租金等,都是基金子公司一直在布局的。”

  同樣滬上一家基金子公司人士坦言,該公司特地設(shè)立兩個(gè)專(zhuān)門(mén)的部門(mén),均以ABS業(yè)務(wù)為主,其中一個(gè)部分主要負(fù)責(zé)涉房類(lèi)ABS項(xiàng)目。

  基金子公司布局難點(diǎn)

  但隨著業(yè)務(wù)的逐漸開(kāi)展,基金子公司在REITs業(yè)務(wù)上也出現(xiàn)了一些不可避免的問(wèn)題。

  滬上一家基金子公司業(yè)務(wù)部門(mén)人士表示:“國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs產(chǎn)品多是固定收益產(chǎn)品,以債權(quán)為主,募集資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),到期償付本金和利息,本息償付來(lái)源于不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入、不動(dòng)產(chǎn)處置收入和融資人提供的差額支付,優(yōu)先權(quán)利金等保障措施,實(shí)質(zhì)還是發(fā)行債券性質(zhì)的融資方式!

  正因?yàn)槿绱耍瑐鶛?quán)性質(zhì)的REITs利率敏感性大,不能體現(xiàn)出REITs相對(duì)于一般證券長(zhǎng)期收益率較高,與其他資產(chǎn)的相關(guān)性較低,收益穩(wěn)定性好,受通貨膨脹影響小的優(yōu)勢(shì)。

  他進(jìn)一步提到,“國(guó)內(nèi)對(duì)于REITs的法律體系,特別是稅收方面是有缺失的,很多子公司在投資過(guò)程中為了減少稅收費(fèi)用,往往會(huì)將產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的較為復(fù)雜,通過(guò)股+債間接持股、設(shè)立SPV(特殊目的實(shí)體)、再?gòu)闹屑釉O(shè)契約式基金,便于產(chǎn)品節(jié)稅、上市和轉(zhuǎn)讓!

  此外,業(yè)內(nèi)人士還表示,由于基金子公司最初是以通道為主,REITs業(yè)務(wù)上的人才還比較短缺。

(責(zé)任編輯:康博)


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上市全觀察
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