“對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這是歷史上的第二次股改�！弊蛉�(1月21日)，在聯(lián)合深圳、北京、上海三地召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮如此說(shuō)道。

    停牌超過(guò)20天后，萬(wàn)科于1月18日正式發(fā)布“B轉(zhuǎn)H”方案，擬申請(qǐng)將已發(fā)行的B股轉(zhuǎn)換上市地，以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。對(duì)于此次股改，郁亮信心滿滿，其表示，目前萬(wàn)科的B轉(zhuǎn)H股已經(jīng)是萬(wàn)事俱備，只等股東大會(huì)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)和聯(lián)交所的批準(zhǔn)。在當(dāng)天的發(fā)布會(huì)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，萬(wàn)科并非有意借此次股改融資，而是希望借此增強(qiáng)B股的流動(dòng)性，使得更多的境外投資者參與其中。

    對(duì)于境外投資者關(guān)注的渴求，是否意味著萬(wàn)科有意借H股叩響海外市場(chǎng)的大門，在其即將進(jìn)入第四個(gè)十年的這場(chǎng)變革，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)意味著什么？

    股改并非為融資/

    資料顯示，2012年萬(wàn)科銷售額1412億元，再次榮登銷售業(yè)績(jī)冠軍寶座，但三季度末銷售凈利潤(rùn)率為13.2%，比上年同期的14%下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，公司資產(chǎn)負(fù)債率升至79.4%，達(dá)到2005年以來(lái)的高位。

    對(duì)于負(fù)債率的上升，郁亮表示，實(shí)際上萬(wàn)科有超過(guò)千億的預(yù)收款計(jì)入負(fù)債，這部分并無(wú)真實(shí)的償債壓力。“公司的凈負(fù)債率基本會(huì)保持在40%以下，目前是在37%左右，在同行業(yè)中是很低的�！�

    郁亮稱，此次股改只是單純的一次轉(zhuǎn)板，并非出于融資的需求�！斑@個(gè)轉(zhuǎn)板的目的主要是增強(qiáng)B股流動(dòng)性。它顯然不是一個(gè)為了解決融資而做的一件事。未來(lái)萬(wàn)科B股轉(zhuǎn)H股之后，所有融資還是要按照監(jiān)管要求和監(jiān)管部門的程序來(lái)進(jìn)行。”

     B股的發(fā)行更是讓萬(wàn)科第一次直接與國(guó)際投資者、國(guó)際資本市場(chǎng)有了“親密接觸”。萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰告訴記者，在去年12月26日停牌之前，萬(wàn)科B股總數(shù)13億股，占全部總股本11.96%�！澳壳笆兄祽�(yīng)該在180億港元，排名所有B股中的第二位。而B股持有人主要是境外投資人，境外投資者B股持股比例超過(guò)95%，其中境外機(jī)構(gòu)占比超過(guò)90%。這在B股當(dāng)中也是最高的之一。”

    顯然，如果成功轉(zhuǎn)成H股后，境外投資者的交易環(huán)境將進(jìn)一步被優(yōu)化，這也是此次萬(wàn)科轉(zhuǎn)股的一個(gè)目的。

    “B股轉(zhuǎn)H股方案之后，境內(nèi)投資人交易權(quán)力會(huì)受到一定限制。但對(duì)我們來(lái)說(shuō)這個(gè)問(wèn)題影響比較小，因?yàn)槲覀傿股95%都是境外投資人，B股轉(zhuǎn)H股后，他們不會(huì)受到影響，相反有一個(gè)更好的交易環(huán)境。”譚華杰稱。

    針對(duì)此次股改，萬(wàn)科方面表示，為保護(hù)股東權(quán)益，此次“B轉(zhuǎn)H”過(guò)程中，萬(wàn)科將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)。具體價(jià)格將在公司B股股票停牌前股票收市價(jià)基礎(chǔ)上溢價(jià)5%，即每股13.13港元。而此次關(guān)聯(lián)的第三方分別為：華潤(rùn)、GIC(新加坡政府公司)以及高瓴資本。對(duì)于第三方的選擇標(biāo)準(zhǔn)，譚華杰解釋到，此次萬(wàn)科從停牌到公布方案的時(shí)間并不長(zhǎng)，所以在第三方的選擇上也沒(méi)有更多的時(shí)間去與機(jī)構(gòu)洽談，“時(shí)間比較緊，又必須有較高的保密性要求的情況下，我們可選的范圍并不多。”

    之所以選定這三家，譚華杰稱，華潤(rùn)是萬(wàn)科一直以來(lái)的大股東，也是首先被考慮的；而GIC同樣也是長(zhǎng)期合作伙伴，身為境外投資機(jī)構(gòu)，對(duì)擁有H股比較便利的條件；此外高瓴資本也是以投資境內(nèi)外B股為主的一家機(jī)構(gòu)。

    譚華杰補(bǔ)充到，由于第三方提供的現(xiàn)金選擇權(quán)最高總數(shù)不會(huì)超過(guò)萬(wàn)科B股總數(shù)的1/3，也就是說(shuō)通過(guò)B股股東行使現(xiàn)金選擇權(quán)而導(dǎo)致第三方增持萬(wàn)科的股份總數(shù)不會(huì)超過(guò)萬(wàn)科總股本的4%，且這4%是由三家第三方共同提供，“肯定不會(huì)對(duì)萬(wàn)科股本結(jié)構(gòu)造成明顯的影響。”

    萬(wàn)科的“出海計(jì)劃”/

    就在越來(lái)越多的房企開(kāi)始“出�！敝畷r(shí)，萬(wàn)科的“國(guó)際化”似乎保守了許多。

    此次萬(wàn)科謀劃“B轉(zhuǎn)H”，距離其收購(gòu)香港上市公司南聯(lián)地產(chǎn)不到半年。而萬(wàn)科這一系列的資本動(dòng)作，也被外界解讀為急于打通海外融資平臺(tái)。

    在昨日發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，譚華杰介紹，之所以會(huì)作出轉(zhuǎn)板的決定，是基于萬(wàn)科即將在明年進(jìn)入第四個(gè)發(fā)展期，“國(guó)際化戰(zhàn)略已經(jīng)到了必須要提上日程的時(shí)間點(diǎn)�！�

     2012年9月，萬(wàn)科傳出消息稱，將在國(guó)外開(kāi)發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并同時(shí)成立了中國(guó)香港管理部，及籌備設(shè)立美國(guó)業(yè)務(wù)推進(jìn)小組。但在郁亮看來(lái)，這一切都只是嘗試。

    “‘國(guó)際化’不是我們第四個(gè)十年的標(biāo)簽，國(guó)際化是萬(wàn)科的探索和嘗試，主要目的我們是希望通過(guò)國(guó)際化提升萬(wàn)科管理水平、提高我們對(duì)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，幫我們找到更多全球合作者，這是我們國(guó)際化目的之一�！庇袅粮嬖V記者，在第四個(gè)十年，萬(wàn)科仍然是以內(nèi)地為主。

    而對(duì)于接下來(lái)的發(fā)展策略，郁亮提到，萬(wàn)科將始終堅(jiān)持城市圈帶發(fā)展模式，而非點(diǎn)狀發(fā)展�！八�有三、四線城市的發(fā)展都是完全不一樣的，每個(gè)城市出現(xiàn)現(xiàn)在的格局一定有它的道理，對(duì)于萬(wàn)科進(jìn)駐的城市，我們會(huì)根據(jù)P(人口)I(基礎(chǔ)設(shè)施)E(就業(yè))模型來(lái)進(jìn)行判斷，如果這個(gè)地方有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就會(huì)有基礎(chǔ)設(shè)施投資，就業(yè)人口就會(huì)增加，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是會(huì)起到穩(wěn)定的支撐作用。”

    因此，即便是中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到了下半場(chǎng)，郁亮也表示，萬(wàn)科的策略還是一樣，“給普通人蓋好房子、蓋有人住的房子，這是第一個(gè)策略；第二，‘三不’政策仍然是我們策略，不囤地、不捂盤、不拿地王�！�